低效建设用地是指经全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的存量建设用地，权属清晰、不存在争议。主要包括下列情形：（一）布局散乱、设施落后，城乡规划确定需要改造的城镇建设用地。（二）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地。（三）不符合安全生产和环保要求的城镇建设用地。（四）落后于国家产业政策、“退二进三”、产出水平（亩均税收）明显低于当地同行业平均水平的产业用地。（五）宗地内连片空闲土地超过20亩以上的产业用地。（六）各地根据规定认定的其他低效建设用地。

规划编制工作把握的基本原则：（一）坚持政府主导、规划先行。建立健全政府引导、部门协同、公众参与的工作机制，加强统筹协调，形成工作合力；坚持规划先行，对改造开发的规模、时序等进行统筹安排，确保改造开发工作稳步有序开展。（二）坚持市场取向、因势利导。坚持市场化运作，通过政府主导再开发、原土地权利人自主再开发、市场主体参与再开发等多种形式，有效整合资本、劳动力、技术、土地等要素，促进产业转型升级，提高土地利用效率。（三）坚持维护权益、利益共享。坚持阳光操作，做到公开、公平、公正。低效建设用地再开发利用规划、拆迁安置、收益分配等应当平等协商确定，充分兼顾政府、投资主体、原土地权利人的权益，形成利益多方共享格局。（四）坚持因地制宜、规范运作。充分考虑当地经济社会发展水平、发展定位等，结合城市总体发展布局，合理确定再开发利用方向和目标，分类实施；严格遵循再开发利用要求和程序，切实加强监管，保证工作规范运作、有序推进。

专项规划编制的目的是使建设用地有效供给得到增强，用地结构明显优化，土地节约集约利用水平明显提高，有效推动产业转型升级、拉动投资和消费增长；基础设施和公共服务设施更加完善，人居环境明显改善，城镇化质量明显提高。